前言
“温哥华房市”作为热门话题已经持续了一段时间，而新的15%外国买家房产税一出台，更是将话题讨论度推上了新的高潮。在媒体、朋友、房产经纪的轮番轰炸下，很多原本没想过卖房的业主也都心里痒痒、蠢蠢欲动了；尤其是在听说自住房增值不用纳税后，更是坚定了大赚一笔、此时不出手更待何时的想法。然而，您的房子能够享受自住房政策吗？您对主要住宅的税务优惠政策完全理解吗？
为了解答您的疑惑，也为了帮助您更好的了解利用自住房政策，这两期我们将发布《主要住宅的税务优惠》特别文章。
基本概念
加拿大税法规定：当你出售房地产时，一般会产生资本增值（capital gains）。资本增值需要算作当年的收入申报在你的税表上、要缴税。
不过此规定有一个特例：就是如果你出售的房地产，在你持有的所有年份中都是“主要住宅”（principal residence）的话，此处房产就能享有税务上的免税优惠。出售所产生的资本增值不需要算作收入申报在税表上，也不需要缴税。
那么，问题来了：
什么房产可以被指定为“主要住宅”呢？
税法规定：由纳税人本人、配偶或未成年子女所居住过的房子，都可指定为“主要住宅”。房子的类型可以是独立房屋（house）、公寓（apartment或condo）、小屋村社（cottage）、可移动房屋（mobile home）、拖车（trailer）或者是船屋（houseboat）。这类房子只要是用来给你本人或配偶或子女居住的，都可指定为“主要住宅”。
什么时候应指定你的“主要住宅”呢？
当你出售或想要出售你的住宅的时候，就应考虑是否要指定为“主要住宅”。
每个家庭（通常指夫妻及未成年子女）在同一年度內，只能有一套“主要住宅”，但是一生可以有多套。这里说的“只能有一套”不是指每个家庭只能拥有一套房子，而是指如果你或配偶拥有多套房子时，你只能指定其中的一套作为免税的“主要住宅”，其它的房子不享有免税优惠。即使是夫妻名下各有一套房产，且都是自用，同一年內也只能指定其中的一套作为“主要住宅”。
若同一年度內你同时拥有A、B两栋房子，那么在该年內若指定了A房为“主要住宅”，就不能再指定B房为“主要住宅”了，两房只能择其一。
税务优惠
指定为“主要住宅”的房子，将来出售时如果有资本增值，是完全免税的。因此，我们应该充分利用“主要住宅”的税务优惠政策。
如果一个家庭由始至终只持有一套房子，买了卖出，然后再买，那么这些房子都可以作为“主要住宅”，完全免税。
但是要注意，倘若买卖太过频繁，国税局有可能认为你是建商，在做房屋买卖生意。一旦被税局认为你是在做买卖生意的话：你出售的房子所产生的资本增值都将会算作你营利所得，需要100％纳为收入、缴税。
如果在某些年份，由于换房子的缘故而同时持有两套房子（先买了新房，然后再把旧房卖掉），这种情形只要不要超过1年的时间，都不会有问题。政府会考虑到，一般人不会先把旧房卖了，去住酒店，然后再买另一套新房来住。因此，加拿大税法允许在新旧屋交替时，有一段重叠的时间，只要这段重叠的时间不超过1年，都是允许的。
作者：冯银锁Simon
