前言
在加拿大《所得税法》当中，有一项关于主要住所税务豁免（Principal Residence Exemption）的税收优惠政策。根据此税务政策， 在符合特定的条件下，当纳税人出售或视同出售其视为“主要住所” (Principal Residence) 的房产时，所获得的资本收益（Capital Gain）可完全或部分免税。
与其他投资不同 （比如：股票， 基金， 债券， 投资类房产或其他不被视作为“主要住所”的自用房产）， 纳税人可以从其“主要住所”的价值升值中受益，而无需缴纳资本收益的所得税。
加拿大税务局（CRA）对于“主要住所”是有严格规定的。纳税人“主要住所”的住房单位 (a housing unit) 通常必须由纳税人或其配偶或同居伴侣、前配偶或同居伴侣或子女居住， 并且纳税人在特定纳税年度只能指定一处自用房产作为其“主要住所”。
只有符合税务局的四项条件，包括： 房产类型要求， 所有权要求， 通常居住规则， 并且指定房产为“主要住所”， 才能视作一处房产在某一年为“主要住所”。纳税人必须了解和遵守与这项豁免条款相关的标准和规定，并履行与“主要住所”相关的申报义务（包括填报Schedule 3，以及表格T2091 (IND)）， 才能享受由此获得的资本收益税收优惠。
1
房产类型要求（Types of Property）
以下类型的财产可以被视为符合“主要住所”的要求：
1) 住房单位包括：
o 独立屋；
o 复式公寓、 公寓楼或共管公寓里的公寓或单位；
o 度假屋；
o 活动房屋（移动住宅）；
o 拖车（房车）；或者
o 水上房屋（水上住宅，如船屋）。
2) 住房单位的租赁权益 （a leasehold interest in a housing unit）；
3) 合作住房公司的股本份额 （a share of the capital stock of a co-operative housing corporation）–如果购买该份额的唯一目的是为获得该公司拥有的住房单位的居住权。合作住房公司是指依据法律规定的合作公司， 为其成员提供因拥有该公司股份而有权居住公司拥有的住房单位。
以上列出的房产类型，都可以依据加拿大税法的规定被视为你的“主要住所” （须同时符合其他三项要求）。
2
房产拥有权要求（Ownership is Required）
要指定某处房产在某一特定年度成为你的“主要住所”， 你必须在该年度拥有房产的产权，你需要是该房产的拥有者（包括收益拥有人beneficial owner）。拥有权可以是与另一人共同拥有， 单独所有权， 或以其他某种形式的共同所有权。
3
通常居住规则 (The Ordinarily Inhabited Rule)
另一项很重要的要求是， 该住房单位必须是你或你的配偶或同居伴侣、前配偶或同居伴侣，或你的子女在该年度的通常居所。
即便你在该年度内只是居住了很短的时间，也足以使该房屋被认为是你在这一年中通常居住的地方。例如，即使你是在年初出售住房或者在年底购买住房，该房屋在出售或购买的当年仍可被视为你在该年度的通常居所。
同时税法也明确规定，如果你拥有住房单位的主要原因是为了获得或产生收入， 并且你只是在里面居住了很短的时间，那么税务局不会认为该住房是你的通常居所。
如果你只是从住房单位获得偶然的租金收入，这并不会被视为“主要以赚取或者产生收入为目的”而拥有该住房。
如果你拥有该住房的主要目的是为了赚取收入，不过你是出租给你自己的孩子，并且孩子也是通常居住在那里，那么在满足其他条件的情况下，你仍可以将该住房指定为你的“主要住所”。
4
指定房产为“主要住所”（Designation of a Property as a Principal Residence）
要使某一处房产成为你的“主要住所”，你必须指定该房产为你在该年度的“主要住所”，并且你及你的家庭成员不曾指定过其他的房产为该年度的“主要住所” 。你的家庭成员包括：
1) 你的配偶或同居伴侣；
2) 你的子女， 但不包括已婚子女，或在该年度已满18岁的子女；以及
3) 如果你是未婚或未有同居伴侣或在该年度未满18岁， 还包括以下：
o 你的父母；
o 你未婚的或在该年度未满18岁的兄弟姐妹。
加拿大的《所得税法》包括“主要住所”免税， 为纳税人出售其住房时， 减少或免除了资本收益的税， 并提供了重要的税收优势， 有助于减轻个人在房产交易中的税收负担， 提高加拿大居民的住房可持续性。但纳税人应了解相关条件和限制， 并需要符合以上的四项条件才能视作一处房产在某一年为其的主要住所。纳税人也需要保存好买卖房产或出租房屋的相关资料， 以方便来年进行的个人所得税务申报。
纳税人可以通过合理地运用好“主要住所”免税的这一优惠政策，最大限度地节省自房屋增值的税。另外，如果自住房在某些年份未能满足“通常居住规则”的要求，税法也有通过运用第45(2)或45(3)条款的选项，把房产指定为那先年份的“主要住所”。关于税法Subsection 45(2)或45(3)条款的运用，我们下期会再做单独的介绍。
