前言

    在加拿大，相信不少人持有一套或者多套的出租物业。我们在申报个人税时，需要申报每套出租物业在上一个自然年度中的总租金收入以及相关的出租费用，并以最终的净租金收入进行上税。对于出租费用的定义，并不是所有支付的费用都可以在当年抵扣。有一些类别的费用需要归入资本进行分年折旧（资本成本抵扣Capital Cost Allowance, 简称CCA)。那么我们应该如何决定产生的费用该如何抵扣？是在当年一次性扣除，还是归入资本进行逐年摊销？

    一般来说，这笔费用如果是每年都重复发生的，应在当年全额抵扣。一些常见的确定性租赁费用包括：房屋保险，贷款利息，中介管理费，大楼物业管理费，地税，为租客支付的水电气费等。这些费用可以在当年计算净租金收入时直接扣除。

    需要特别注意的是，只有贷款的利息部分可以作为出租费用抵扣，归还贷款本金的部分不可作为费用申报。如果出租期间存在提前还款的情况，需要在剩余的原始贷款期限中逐年扣除。举个例子，如果您的按揭期限是2020年至2025年，在2023年您为了降低利息的支出而提前还款，产生的罚金可平均分摊并抵扣于2023至2025年度的租金收入。

    房屋的维修和保养费用也可抵扣租金收入。但是，这一类别的费用有的可以在当年全额抵扣，而有的只能归入资本进行分年折旧（CCA）。CCA是基于租赁财产的属性类别、年折旧率和财产成本来计算的。每个属性类别都有一个特定的年折旧率，用于计算每年可以申报的CCA金额。CCA将在确定性租赁费用扣除后再进行抵扣，需要注意的是，CCA最多只能使净租金收入抵扣至零，而不能产生或是增加租金亏损。当年未抵扣完的CCA可以累积至未来年度使用。

维修和保养应被归为当期费用或者归入资本费用有以下几条标准：

1）它的支出是否能够提供持久的利益？

如果它能够为出租房屋提供持久的利益，那么它将归入资本费用。例如，在空旷的出租屋前院修建一堵防护围墙，它将被归为资本费用。如果只是在原有防护墙上进行修整，它是当期费用。

2）它的支出是为了维护还是改善租赁财产的原有条件？

如果它是为了使其恢复到原本可使用的状态，那么它是当期费用。但如果它使其超出原有的使用条件，例如拆除出租屋的地毯并换上了木地板，那么它属于资本费用。

3）它是更换房屋中的单独资产还是替换其中一个部件？

购买或是替换冰箱家具等费用属于资本费用，因为它们是出租物业中单独的资产。更换灯泡，水龙头，电线等属于当期费用，因为它们是出租屋本身的一部分，并且是经常性费用。

4）这笔费用的金额是多少？

当上述几条标准都无法给予判断时，可以把这笔维修费用与这项资产本身的价值进行对比。一般来说，如果维修费用相较于资产本身具有相当大的价值时，它属于资本费用。

5）它的支出是为了出售房产吗？

如果它是为了提高出租屋的出售条件而进行的维修，此类费用被视为资本支出。

    上述的几条标准可用于判断大部分的费用类别。如果有些费用难以决定，还是需要以实际情况进行考虑。