导读：最近华人在加拿大买农场、买酒店、买岛屿的消息层出不穷。难怪加国媒体都称“中国热钱席卷加拿大”！然而，这些商业房地产的投资真的是好买卖吗？它们背后有什么你所不知道的内幕吗？

最近笔者由于偶然的机会，与一位本地资深的商业房地产投资私募基金的基金经理聊了聊；得到了很大的启发，对投资商业房地产也有了新的认识。现将讨论整理出来，希望对投资人有所帮助。

事情起因是这样的：

最近几年来，朋友圈里开始越来越多人从早年间在国内国外买下的住宅地产里获利套现，并开始关注更高层次的投资 – 商业房地产。经常听到华人“大手笔”投资，XX买了列治文的酒店，XX买了个私人岛，XX买了个高尔夫球场等等。

当然更多的是朋友和客户来问我。（之所以找我，原因有三：做加拿大投资“批发商”十五年基本上认识市场里的主要玩家；两年前开始自己的咨询公司帮助客户甄选实业投资；家里的另一半做温哥华住宅地产开发二十年也算是行家了。）

– “有个经纪带我去看了个商业楼，挺不错，总比钱放银行强吧？”

– “我去XX旅游回来，风景真美！在那里投资个酒店度假村很便宜，可以做吗？”

对于这样的问题，我的一般回答是这样的：

第一:千万不要把国内的思

维想当然地带到加拿大来！

在这里投资实业，你面临的是市场狭小（大温地区总共才二百万多万人口，还不及北京的朝阳区）、信息不对称（好的项目还没出街早已被圈内的机构拿下，怎么可能卖不掉最后靠普通地产经纪来推销？）、投资人无法参与或监督日常经营（你人根本不在这边，或语言不通）等种种问题。这些都会给你的实业投资的潜在价值大打折扣。

在加拿大，一个地方的风景美和商物业投资有潜力是两回事！

身边的实例：两年前，Harrison Hot Spring 温泉酒店以三千二百万卖给了中国买家。CAP（年净盈利/买价）为9%。耳熟能详的名字，似乎不错的回报率。但来看看专业机构内参对此项交易的评价：

“该项目的销售极具挑战性，因为2011推出市场的当年该地区营业额普遍大幅下降17.4%。全BC省旅游度假业面临同样问题…

特别是，该酒店部分建筑已超过百年，想保持竞争力需要大量后续投资进行装修重建……为了成功售出该酒店，原业主进行了大量包装和公关工作……最终卖与中国买家，成为该买家在加拿大的第一项商业房地产投资。”

最近我正准备去这间Harrison温泉酒店度假。上网一查，对该酒店的恶评如潮！用户反映的问题包括设备陈旧、服务冷淡、物非所值等等。在社交网络口碑如此重要的今天，酒店经营成这样，能好吗？怪不得有消息称，他们现在正在寻找中国买家（因为只有中国人才可能接这样的盘）。别做这样的下家！

第二:别让地产经纪

做你的“军师”

最根本的：利益冲突。商业房地产的项目规模大，一单的经纪费可能十几、甚至几十万。这样大的“利诱”下，他真能帮你客观分析利弊，甚至劝你不做吗？

其次，你的经纪人品再好，他的“视野”有限。他最多可以帮你决定早买还是晚买，买这个还是买那个，而商业房地产的行业/地区发展趋势、成功经营策略等超出大部分经纪钻研的范畴。这就像去问闷头挖金矿的人该不该买金子！

有些客户选择自己的孩子、或亲朋做经纪。信任是有的，但别忘了专业/经验限制。商业房地产这样复杂的行业，他/她们能胜任吗？为鼓励孩子或是碍于朋友面子就拿成百上千万来交学费，太贵点了吧？第三:如果你是认真的，就去找专家，认真地做调研工作

– 最少要预备投资额的1%请专业团队做调研评估工作。

– 要分析年收益率，现金流稳定性，未来收益前景，债务结构等等

– 商业房地产投资牵涉的资金量、运营风险较大，流动性又差，一定要有相应的超额回报才值得。目前应至少有7%。

– 回报预期要以“最坏情况”为基准，绝不能满打满算，以目前市场价计算甚至指望地价一直涨上去！我的建议

光有项目本身的调研还远远不够，更重要的是有没有好的合伙人、管理人。这里我建议：

– 合资 > 独资 （特别是首次在加拿大做项目投资）

– 清楚了解合伙人/管理人的本地经验、公司历史、业界评价，千万不要简单看“门面”、“规模”了事。

– 询问该合伙人/管理人有否服务本地（加国人）客户，特别是机构客户？因为这些客户通常会做更深入的调查和更严格的审计，符合他们要求的管理人水平也会较高。

结果，符合我说的这么多苛刻条件的项目还真来了！（未完待续）

作者：Jessica Wang