“完美”的项目？

这个到目前为止我认为最靠谱的项目是一个BC省中部城市里的一个待建的酒店项目。该城市本身是油气运往北部港口的必经之路，但地价并没有像油气开采地那样飙涨。来找我的不是经纪，而是这整个开发项目的业主，当地的商界领袖。业主不要脱手套现，而是寻求合伙人方式融资。有业内著名工程评估公司做的详尽的评估报告。未来酒店经营方面已与著名连锁酒店集团签约。该项目受当地政府高度重视，并有税务优惠政策（满足我提到的3个条件，详见上篇）。

但我还是不放心。因为我们的客户转到加拿大来的资金，一般都是多年的积蓄，放在这当“养老钱”，需要确保安全稳健，以保障退休生活质量和下一代的教育、成长、创业等等。几百万甚至上千万，听起来很多，其实真的经不住折腾。管理得不好，很可能“富不过二代”，别说三代。

于是，我带上这个项目的评估报告，约了我认识的那个房地产私募基金的经理。他们管理着十几亿资产，是业内著名的专业投资经理人。我的想法是，看看这个项目他们有没有兴趣。如果他们做了调研决定投的话，那等于帮我们审查了项目风险和回报潜力，我就可以与他们协商，拿出一定份额给我们的客户安心投了。这就有了开头的那次讨论。

“完美的项目”其实不完美！

没成想，经理在听完我的简单介绍后，连评估报告都没看，就给我泼了一盆冷水。他说：

“做商业房地产投资这么多年，酒店我们从没碰过，更不要说还没建成的酒店。因为酒店是最吃力不讨好的生意，经营的不定因素太多。一个地区的经济活动、旅游人流、行业竞争都可能令酒店转盈为亏，加上高昂的折旧和维护成本，9%的CAP（年盈利/资产购价）根本说明不了什么。”

我震惊了。要知道，9%的CAP 我觉得还算不错啦，很多我知道的华人投资商业房地产，比如在Richmond 买个小旅馆CAP 才5%，在温哥华买出租公寓楼CAP才4%！

很多人的错误，是拿现在的定存利息去较地产项目投资回报。“4%总比放银行1%强嘛！”但是忘记了商业地产往往是长期投资，机会成本巨大。同样价值5百万的物业，十年后年盈利4%的价值变7百万，而盈利9%的价值1千1百万！

还有，定存利息不会永远是1%这么低的。如果利率在今后十年内上升且超过4%，净盈利只有4%的物业还可能贬值！而利润率更高的物业，特别是有加租条款的则多些“缓冲”。

专业人士商业房地产投资的选择？

“那你们投资商业房地产会找什么样的盘呢？”我问基金经理。

“我们主要做三种：工业（厂房）、商业（办公楼）、零售业（商场）。区域不限 – 越来越多的有潜力项目都在大温地区乃至BC省以外，特别是人口不断增加且经济开始回暖的东部城市。

我们的投资回报目标为8% – 11%，注意，这里指的是现金流即净租金收入，根本没有算入地价增值的潜力。”

“我们采用多项目组合的方式，客户的投资分散于不同地区，不同类型的一揽子商业地产项目组合，不会集中于一个项目而有项目风险。

适当情况下我们也会利用债务融资，特别现在超低的利率，来提高客户本金的回报率。”

“这么好的项目，我怎么从没听说过？”我问。毕竟我家自己做地产开发也很久了，经常有很多商业地产经纪人来找我们。

“老实说，这些物业根本就不会上listing。加拿大有一定规模的商业地产投资人就那么几个，有意出售的业主都是在这个小圈子里先征询我们意向。因为一般个人买家，资金有限，最多买一两个物业。而且他们不知道物业的合理价格，在一个项目上讨价还价还经常变卦。而我们是专业团队，调研之后认为值得投资的马上可以成交给钱，也不存在融不到资的风险。如果你是业主，你会选择跟谁打交道呢？”

您的选择？

您如果有一千万想投资加拿大的商业房地产，您会选择自己跟经纪到处去找“项目”，还是聘请这样一家资深的专业团队帮您管理一揽子优质物业组合呢？

如果您的答案是后者，就该约时间跟我们聊聊了。

作者：Jessica Wang