前言
“有土此有财，有财此有用”-《礼记·大学》
大多数华人一直秉承着有土斯有财的观念，对于房产投资十分热衷。随着人们走出国门，放眼世界，对房产的投资也并不局限在境内了。然而作为加拿大税务居民的您知道投资非加拿大本地房产可能会涉及到的税务知识吗？联华这就来为您科普以下三个问题：
1）海外投资房产卖出，应如何报税？
2）卖房款应如何处理？
3）税务方面应准备和保留的资料有哪些？
今天我们先解答第一个问题。
#海外投资房产卖出，应如何报税？#
我们用一个加拿大的税务居民张女士出售美国房产的例子来讲解。
1.美国非居民预缴税 (withholding tax)
卖出美国投资房，美国税局IRS要预留卖价的15%作为非美国居民预缴税。这个预缴税由买家负责扣款交纳。
张女士需要在交易日之前向IRS提交表格申请预缴证明 withholding certificate。如果张女士没有美国税号，还要同时提交表格申请个人税号。
需要注意的是：无论卖房是否有增值，预缴税都必须交纳。
2.在美国报税
张女士需要在美国申报卖房的增值。根据美国税法，持有一年以上的房子增值属于 long term capital gains，可使用增值税率。
需要注意在美国增值是100%计入收入；而加拿大只有增值的50%计入收入。
在计算出房产的增值金额后，张女士需要根据相应税率进行税金的实际缴纳，并与之前的预缴税比较，多退少补。
3.在加拿大报税
作为加拿大税务居民，张女士有义务在加拿大申报全球收入，因此也需要申报美国房产出售所获得的增值/亏损。具体计算为：
1）房产成本价A：购买价格X购买当年汇率
2）房产卖出价B：出售价格X出售当年汇率
3）相关费用C：相关费用X相关汇率
因此，增值/亏损部分的计算就为B-A-C。这个金额的50%会被算进张女士当年的应税收入内，进行缴税。
4.海外已缴税金抵扣
因为美加两国有税务协定，为了避免双重课税，张女士在美国报税时实际缴纳的税金可以在加拿大进行抵扣，在加拿大只需要补齐剩余的税金就可以了。
虽然上面联华用的是美国的房产进行举例，但海外房产出售在加拿大的税务申报过程都大致如此。需要注意的是，不同国家会有不一样的税务规定，所以在出售非本地房产时，同样也要咨询房产所在地国家的会计师来确保税务方面处理正确无误。
