前言
最近这段时间，加拿大的房地产市场又活跃起来了。大温地区房价已经连续6个月上涨，今年前4个月，房价已经涨了5%。
按照大温地区110万的房屋基准价来算的话，4个月时间房价已经涨了5万多。很多人都总结说，今年加拿大房地产市场之所以这么火，关键是两个因素。一个是加拿大央行暂停加息，另外一个就是新移民越来越多。
那么，大温甚至加拿大的楼市到底走势如何？我们特别邀请到了联华金融服务集团的冯银锁先生，和大家谈谈人口走势和投资方向。
Q：楼市又活跃起来的主要因素是哪些呢？
A：事物的发展取决于两个方面，一个是内因，一个是外因。
对于当下加拿大的房地产市场来说，外因就是央行停止加息，内因其实还是供需关系。现在加拿大的房源太少，需求量又太大，供需失衡，导致了今年房价不断上涨。
而需求量一方面来自于加拿大本地居民，另一方面就是，新移民越来越多。去年加拿大来了43万新移民，已经创下了历史纪录。今年要来的新移民会更多，达到46.5万！
Q：是不是人口越来越多，从长期看，房价也会越来越高呢？
A：这是一个很好的问题！那今天我们就和大家详细聊聊，未来人口和房地产的走势。
首先，我们来看看过去世界人口的历史数据。
在公元前1000年，人口的变化是非常缓慢的，到了公元元年，世界人口是1.7亿。
当时中国还是汉朝。经过1000年的发展，到了公元1000年，世界人口大约达到了2.55亿。
从1.7亿到2.55亿，1000年世间全球人口才增长了49%，平均每年就增长了0.049%，所以，那个阶段人口增长相对也是比较慢的。
到了公元1800年，世界人口就来到了9.11亿。800年时间增长了257%，平均每年增长0.45%。
人口快速增长是在公元1800年之后。从1800年的9.11亿，猛增到2019年的77亿，219年时间增长了745%，平均每年增长3.40%。
Q：过去这几百年，全球人口真的是井喷式增长，到底是什么原因呢？
A：最关键的还是科技进步了，各种疫苗啊，青霉素啊等等，都发明出来了，生育率上升、死亡率下降，人口自然就爆发式增长了。
但人口增长这么快，其实是一把双刃剑，人口过多呢，会导致资源紧缺、环境污染、失业等问题。但是人口过少也会导致经济发展缓慢甚至停滞。所以这里面关键还是一个平衡的问题。
一般来说呢，经济越发达的地区，生育率越低，受教育程度越高的地区，生育率越低。
有一组最新数据，到2022年底，全球人口已经来到了80亿。说明过去几年全球人口还是在增长的，只是增长的速度慢下来了。
Q：衣食住行，“住”是生活中很重要的一个方面，那么，投资房地产，是不是还是最好的投资方式？
A：很多人都问过这样的问题。过去2000年以来，我们一直习惯的就是人口增长，有着根深蒂固的观念。认为土地和房子就是最好的投资。
但如果我们把时间线拉长一点，把眼光放远一点，就会发现未来是会有很大变化的！
世界人口不会像现在一样增长下去的。总体来说呢，人口数量的发展分为4个阶段：
第1阶段：生活条件较差，导致高出生率，高死亡率，低自然增长率；
第2阶段：生活条件改善导致死亡率降低，人口大量增长；
第3阶段：经济发展导致出生率降低，人口增长缓慢；
第4阶段：受教育程度提高导致出生率继续降低，最终出生率低于死亡率，人口数量减少。
目前，出生率过低是未来全球都需要面对的问题。
我可以给大家讲一个现实生活中的例子。日本现在人口差不多是1.27亿，联合国预测呢，到了2050年会降到1.05亿，到了2100年，只剩下0.75亿！
日本现在有些村子，几乎都没什么人了，老人去世以后呢，当地的艺术家就把人偶摆放在村子里，所以大家也把这些村子称为“人偶村”。
这是确确实实正在发生的事，也是未来人口变化的一个缩影。
全球知名医学学术期刊《柳叶刀》刚刚也对全球人口变化做了预测，称未来全球人口格局将发生重大变化，23个国家的人口恐怕将会减半。
说这么多，其实我想表达的就是，房子没人住，就没有价值。
Q：未来人口大幅减少的话，房地产是不是投资价值就降低了？
A：现在很多国家，人口增长已经开始迎来拐点，房地产市场也会随之从顶峰回落。
一些移民国家，受到的影响可能会慢一点。比如说加拿大，像大多和大温地区，未来一段时间，投资房地产会比其它很多国家和地区更有价值。毕竟每年会迎来40多万，甚至50万新移民。
但不管怎么说，土地和房子是最好的投资，这个曾经“永远的真理”，未来会被颠覆。
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