这段时间温村朋友聚会，头三句问候一般都是这样的：
“你觉得这房子还会不会再涨啊？”
“你买房了没有？”
“比挂牌价高出多少成交的？”
你没看错，是比挂牌卖价还“高”的最后成交价，而且高的不是一星半点。从东岸到西岸，关于加拿大房地产飞涨造成工薪族无法承受、本地人怨声载道的新闻差不多隔天就上头条。
但是，为什么所有人都觉得房价已经涨得疯狂，它却没有一点要慢下来的迹象？
上礼拜亲历的几件事，促使我从“内部”好好地观察并琢磨了一下这个人人都在喊的泡沫。
故事来龙
整个事件缘起有个做房地产开发商的朋友看中了我家附近一幢刚挂牌的老房子，想买来开发重建，于是叫我陪他一起去递交offer（竞标）。老房子挂牌价是3百50万。这个开发商朋友最近赶上房地产大涨的“东风”，自己开发盖的一幢豪华别墅成功卖给了一个中国来的“豪客”，赚了一百多万。于是才有钱来竞标买这个老房子。
可等我们到那儿一看傻眼了：连经纪带客人在门口等着递offer的不下十几拨人！我这个朋友也算是“久经沙场”，他当机立断，把offer价格加到400万！因为他算了算账，即使以400万的溢价买到，加上开发重建的费用150万，总共550万，比起本区正在卖的全新别墅的600万左右的价位仍有利润空间。
Offer递上去之后，各个竞标的买家纷纷散了回去等通知，我顺路散散步，来到附近一家咖啡馆小憩。咖啡馆很小，刚坐下就听到我旁边的两个白人婆婆在说“房子”，“offer”什么的，以下是她们的对话：
“你们真的确定要卖房子吗？毕竟是住了30多年的地方啊！”
“还是舍不得的。但是现在这房子卖350万啊，经纪人说可能最后价格会出到400万！
我心想：咦，不是在说我朋友刚刚去抢的那个吧？！
“那你们下一步什么打算呢？”
“哎，别提了。打算搬去白石镇，我很喜欢的房子，去年还不到100万，今年挂牌就130万！等我们去下offer的时候，三个买家在那儿抢！可有什么办法啊，不买我住哪儿去啊？于是就一狠心，出了150万，签了合同，所以现在只等这边卖房子快快成交呢。”
我心想：也不错啊，我脑子里迅速地算了算账：这位已经退休的婆婆，30年前几十万买的房子现在一下能拿到400万，买了150万的房子还剩250万现金，简直就是中彩票了有木有！ 没想到，“中彩票”的白人婆婆叹了口气，又接着说:
“可是我这一搬走，以后孙女上学的时候住哪儿呢？儿子小两口本来在市中心租房住的，现在有了孩子，需要安家啊。在温东买个稍微新点的独立屋都起码要200万。我跟他们说了，我可以借给他们买房子的首付，但即使那样他们也要借100多万的房贷啊！”
我正思忖着这番对话，电话响了。是白石镇的一个朋友:
“好消息！我们换大房子啦! 白石镇这段时间涨得凶，都是你们温哥华那边卖了旧房子的老人（就像刚刚身边这位白人婆婆！）来这边养老。我们那区80万的房子已经涨到150万啦！刚好碰到这个300万的大地，房子不错还有游泳池篮球场，等成交后欢迎你们带孩子来玩啊！”
赶紧先祝贺一番。然后聊聊家常，结果三句话不出又回到房地产上：
“你知道孩子们的朋友F太太家吧，小F刚考上温哥华私校啦！听说九月份就要搬过去，这不，也在换房，卖了温东200万的房子，这两天正在温西抢房子呢！想买到稍合适的起码得400万！”
故事去脉
好家伙，真是众人拾柴火焰高的感觉啊！我仔细总结一下，今天我接触的这个事件其实一共牵涉到了6笔房地产交易。交易A：中国资金买了地产开发商的房子，总价500万。交易B：地产开发商买了白人婆婆的老房子，总价400万。交易C：白人婆婆买了白石镇的房子，总价150万。交易D：白石镇房主换了更大的房子，总价300万。交易E：白人婆婆的儿子买了温东的独立屋，总价200万。交易F：温东独立屋房主F太太换了更大的房子，总价400万。 一个人一笔钱，带出了6套房子的需求，共有1950万易手！这还没有算之后再衍生出来的交易循环。（最后卖了房子拿到钱的那个最终还是会再回到地产上来的）这其中除了白人婆婆买房是现金，假设其他每笔交易都只有银行50%的贷款（事实上可能更多，60%-70%是贷款）那么在这1950万的交易中，真正的增量资金只有最开始的那250万。9百万是增加的债务。剩下的是每一次买卖资金转手带来的乘数效应。
在今天的加拿大特别是温哥华这个全球最适宜居住的地方，每天有多少笔这样的外来资金？投入系统循环后又能带来翻了多少番的交易总额? 难怪大家都这么嗨! 在这个过程中，每个人都得到了更多的钱，然后买了更大更好的房子。而且不同于那股市的泡沫可能一夜之间荡然无存，这里起码有实实在在的房子住啊！ 可是这个泡沫会一直变大吗？要看吹起目前这个泡沫的几个主要因素会不会发生变化。
1、投入系统的增量资金。目前以各国投资移民往温哥华趋之若鹜的样子，资金的涌入应该会持续。但是，如果有政策影响外部资金汇入（比如中国突然关门严格控制外汇了），则会以成倍的效应影响整个市场。
2、系统中的杠杆。现在大家买房贷款，动辄以百万计，以3%不到的低利息算还勉强可以供款，利息稍微上调就可能造成供款困难而对房地产市场产生卖压。当然，以加拿大目前经济的疲弱状态短期内不太会加息，但是银行仍然可能因系统风险的加大而控制、甚至收缩贷款。杠杆加不了那么多，房地产也就自然炒不上去。
3、资金“倒手率”。如果投资大环境有变，卖了房子的人持有现金不急着再买，那就没有了之后的一系列交易和乘数效应。资金流动一慢下来，市场自然就冷了。
我们无法预测未来，但直觉告诉我这种靠杠杆、靠资金高频率转手的20%、30%的年增长速度是没法持续下去的。而身在泡沫中的我们（没办法，房子还是要买要住的啊！）只能把握好两样东西: 一是买房子要能实现长期效益的（比如自己住，或者净租金能比通胀+利息高）。二是控制杠杆，打出余量确保自己的流动资金能应付贷款，即使碰到利息上涨、工作/收入停止、海外汇钱被严控等突发事件。
当然，最后也别忘了，所有这些泡沫的根源，还不是因为咱加拿大美，人人都想住过来嘛! 所以该做的，能做的都做了之后，不妨松一口气，好好享受这泡沫里五光十色的生活吧。
作者|Jessica Wang
