加拿大的非税务居民出售在加拿大的房产，无论是自用房产，还是出租房产，都需要及时办理完税证明，向加拿大税局报税和缴税。因此，在拿到确定的offer，定了房子的成交日期后，就要尽快找会计师，着手申请完税证明Certificate of Compliance.

今天，联华小助手就来为大家科普一下非税务居民卖房的一般税务流程和注意事项。

Step 1 律师交割 

确定收到买方Offer后，作为非居民的卖方需要找律师进行相关法律手续和交割。律师会扣留卖房款的25%-50%存入律师trust account，用来缴纳卖房的税金，如果需要缴纳的税金比预扣款少，多扣留的款项，会在完税证明申请下来后退还给卖家。

Step 2 会计师递交完税证明申请

接下来，卖方需要找会计师根据卖房产生的增值、作为非税务居民的年份等因素，计算卖房产生的增值，填报完税证明申请表，并在成交日后10个工作日内，提交给税局。

在这个过程中，需要提供以下文件给会计师：

1) 卖房时的律师文件 Seller’s Statement of Adjustment；

2) 卖房合同 The Contract of Purchase and Sale;

3) 买房时的律师文件 Buyer’s Statement of Adjustment；

4) 买房时的合同 The Contract of Purchase and Sale（如有）；

5) 买家律师的律所、地址、电话；

Step 3 律师付税款

税局收到会计师递交的完税证明申请后，一般需要3-6个月左右时间审批。完成审批后，税局会出具税务账单payment request，告知律师需要缴纳的税金金额（一般是增值的25%），律师则会使用之前预扣的款项来缴税。

Step 4律师收到完税证明后，放款给卖家

税局在收到税金后，会发官方的完税证明给律师，律师才会把多扣留的款项退还给卖家。

Step 5 第二年报税

第二年4月30日前，卖方可以找会计师报税。

有人会问：既然律师已经按照税局的要求交过税了，为什么还要报税呢？这是因为：

1) 在Step2会计师申请“完税证明”、计算卖房的增值时，是不允许抵扣卖房时发生的费用的（如：给地产经纪的佣金、律师费等）；这些费用只有第二年报税时才能抵扣。所以，在第二年报税时，会发现卖房实际产生的收入比在申请完税证明时要少。

2）律师代为缴纳的税金为增值的25%，但非居民卖房收益的最终税率并不是25%，而是和税务居民一样，按照阶梯税率来算的。

因此，第二年的报税一般可以帮卖方再退一些税金回来，退多少要根据实际情况计算。

例

Peter是中国居民，2012年在加拿大花150万加币购入一套房产。2020年Peter决定将房子卖掉，6月份挂牌，6月15日以300万加币价格成交，正式的过户日期是8月15日。

  • 确定成交日后，Peter立即找会计师计算卖房的增值收益，申请完税证明 certificate of compliance，6月30日会计师将申请递交给税局。
  • 8月15日，Peter的律师办理房产过户手续，并扣留 $3,000,000*25%= $750,000在律师的trust account。
  • 10月2日，律师收到税局寄出 的payment request，律师按照要求从扣留款中拿出（$3,000,000 -$1,500,000）*25% =$375,000，作为税金缴给税局。
  • 待税局收到$375,000的税金后，出具正式的完税证明。Peter将正式的完税证明交给其律师，律师将剩下的$750,000 – $375,000 = $375,000退还给Peter。
  • 2021年4月，Peter找会计师报税。由于卖房时产生了相关费用约20万加币，卖房的增值收益从申请完税证明时计算的300万-150万=150万减少至300万-150万-20万=130万加币。其中130万*50%=65万加币为应税收入，需交税30万加币左右。律师之前已给税局缴纳了37.5万加币，所以Peter可以再拿回7.5万加币的退税，等税局将税表审批完成后，Peter会收到税局的Notice of assessment 和退税支票。

到此，Peter作为非税务居民出售这套房子的全部税务手续结束。

注

在非税务居民卖房的全部过程中，有以下几个需要注意的事项：

1) 完税证明申请必须在成交日后的10天内提交，如果没有及时提交申请，税局会有相应的罚金，罚款最多可达$2500。

2) 律师在收到税局发的官方完税证明之前，扣留的税款会放在律师的trust账户里面。

3) 非税务居民是不享受自住房的“principal residence exemption”。若卖家是由税务居民变为非税务居民的，那么只申报成为非税务居民之后的增值部分，具体计算，还需咨询会计师。

4) 申请完税证明，是需要卖家的工卡号SIN，如果您没有加拿大工卡号，更需要尽早联系会计师，帮您申请临时个人税号ITN，这会加长申请完税证明的时间。

5) 如果您是买家，也要自己做好功课，如果知道卖家为非税务居民，一定要督促律师做相应的扣留hold back 卖房款，否则CRA有权向买家追讨卖家的欠税。买方的律师有尽职调查（due diligence) 的责任，一旦出现没有扣款的情况，责任在买方。

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