(Purdeep Sangha and Amanjote Sekhon v.s. Her Majesty the Queen，卷宗：2011-2932 IT-G和2011-2931 GST-G)
一、Simon Says
个人认为，我们不应该像案例中的两位上诉人，将住房当作一种投资的工具。事实上，他们是否曾经将该房作为住房，其实令人匪夷所思。经过法官的分析，很明显的，他们是以贸易的出发点，以“住房”名义来掩饰他们属于”建商” 的商业行为，想达到自住房卖房的增值免税的好处。除了税务局判定他们的购房动机是商业买卖，将卖房收益归为生意收入外，上诉人可能当下还没有考虑到同时牵涉到的货服税的问题呢。
二、买东西，要交税
货服税GST 在加拿大购买新商品，不论是有形的，或是无形的，都需要支付一项由联邦政府征收的全民税，也就是大家耳熟的“货服税” GST。除了少数和基本生活相关的全新商品或食品，不需要支付货服税，像是药品，假牙，未加工食品，如：牛奶，蔬果，肉制品等，几乎所有全新的商品都需要在买卖交易的时候支付货服税。近年来的货服税率大约在5-7%。
省销售税PST 除此之外，消费者还需要支付“省销售税” PST (Provincial Sales Tax)。只有少部分商品不需要支付PST，如：新房交易，小孩衣物和鞋子，未加工食品，上餐厅吃饭，书籍，报章杂志，自行车，和药品。免PST的服务类项目，包括：门票，会员费，专业费用 (如：会计和报税服务，维修，按摩等)，和大众交通费用 (如：出租车，公车，火车，游轮，和机票) 。PST的税率是根据商品或服务供给该省规定，所以每个省份都不一样。例如，BC省近年来的税率为7%，安省为8%，亚伯达则是没有PST。
综合消费税HST 除了上面所提到的免GST或免PST的商品或服务，大多数的消费，这两个税都是应付税款，合起来10%-15.5%的税率。有些省份实施的则是一个合并税，把联邦的GST和省级的PST合并一块，也就是“综合消费税” HST（Harmoinzed Sales Tax)。HST的实行使得大部分商品和服务不再有联邦税和省税分隔，一律收取一个税率，而有些原先没有PST的商品或服务，因为HST，也增加了消费者的消费税收。例如，BC省和安省，在2010年7月1日和2013年3月31日期间，也实行HST。然而，因为民众和企业的强烈反对，在2013年4月1日，BC省又恢复到以前的GST和PST。
三、新房税务
对于全新、未使用过的新房，如同购买新商品，买家需要在完成新房交易的时候支付货服税GST。例如，一处物业的成交价是100万加币，依照5%的GST税率，最后买家另外需要支付5万元的货服税，由卖方，也就是发展商或建商 (builder) 代政府征收。 如果你买的新房的目的，是要将它作为自己和家人的主要住房，那么，你就有资格申请“新房买房退税 (New Housing Rebate)”，拿回一部分的GST，最多可以拿回缴交税款的36%。
New Housing Rebate 要符合此退税的申请，基本上需要满足以下两个规定：
1) 新房价格必须是在加币45万之内。房子价格越高，退的越少。其中，价格在35万内的新房可以拿回最多的退税，$6,300。以下是依照5% GST的两个退税计算例子：
– 新房价格在$300,000
– GST则为: $300,000 x 5%= $15,000
– 可拿到的退税则是 : $15,000 x 36% = $5,400。
– 新房价格在$400,000
– GST则为$400,000 x 5%= $20,000
– 可拿到的退税则是：[最高退税$6,300 x (新房价格上限$450,000-新房价格$400,000)]/100,000 = $3,150
45万以上的新房，是完全没有GST可以拿回的。
2) 新房的用途必须是你或是家人主要的住所。买房，盖房，或房屋大幅改造之时，这个作为主要住所的意图必须要是很明确。如果你计划将它作为你退休后的住所，度假屋或投资房，就不能满足新房退税的条件。如果是自己盖的(owner-built) 的房子，在房子建造完工或大部分完工后，其公平市价（fair market value) 符合以上所提到的价格规定，你也可以申请将盖房时所支付的税退回一部分。
前几期有提到房地产开发上，“自我供给”以及“供给豁免”的规定。如果你是建商或被税务局认为是建商，即使你没有实际上处理掉新房或自己搬进去住，都必须按照“自我供给”规定，在以新房公平市价为基础，视同以这个价格将新房卖给自己，需要缴纳新房的GST。这也是很多建商常常忽视的一个地方，以为搬进新房里住，就符合“供给豁免”的规定，不需要因为“自我供给”而缴交GST。
例如，在另一启2000年发生的税务判决中，Rehmat v. The Queen, 上诉人Rehmat 的确是一位房地产开发商。1998年他在卑诗省的本拿比（Burnaby）买了一处旧房子，然后打掉重新建起新房。建房工程完成时，Rehmat以他原有的GST帐号，申请了“进项退税(Input Tax Credit)，“也就是建造过程中建材上交付的货服税退税。后来，因为挂牌出售自己起的新房8个月都没结果，于是Rehmat搬进去住，作为主要自用住房。他认为自住房符合”供给豁免”的条件，但忽视了他原来盖房的动机，并且申请了进项退税。法庭认为Rehmat 误解“自我供给”以及“供给豁免”的规定，在搬进去住时，属于以公平市价视同卖出该处房产给自己，需要缴纳GST的。
四、本案感悟
从本篇的判决案例和上面的例子，我们可以了解到，首先，税务局和法庭如何重视“置产动机”来做裁决上诉人的税务责任。尽管上诉人表示，在建房中途改变了想法，为了之后搬进去住，将建房设计为适合自己使用的样子，税务局和法庭双方的重点放在上诉人最初的商业买卖动机，接着再评估他们的种种行动，来确立他们并没有真正改变最初的生意企图。
反之，如果上诉人当时购买土地时，提出的动机为”盖自住房，” 那么，法律裁决是不是就能够倾向他们的观点？个人认为，动机，虽然是税务局和法庭检视的最重要的一个环节，但新房的卖出或是视同卖出，还将牵涉到需不需要收取和缴纳消费税的问题，税务局会更加关切新房出售时的税务处置。
第二，加拿大税法上，其实没有明确解释，哪些情况下房地产销售的所得，应百分之百属于收入或增值，也就是只有百分之五十才算作上税收入。在判断房地产销售所得的税务处置，都需要由税务局，甚至税务法官个别分析。因此，每个个案的处置方式不会都是绝对的。然而，法官判决时会考量以下因素：
- 纳税人的置产动机
- 置产动机的可行性
- 物业的地理位置和使用区块
- 纳税人对于物业所进行的活动
- 纳税人改变置产动机的证明
- 纳税人的专业或企业
- 物业的贷款情况
- 纳税人拥有该物业的时间
- 其他物业权利合伙人，他的职业或企业，以及置产动机和行动
- 出售物业的原因
- 纳税人和合伙人是否有活跃参与房地产活动的证据
对于喜欢投资房地产的华人们可能有一个税务上的误解，认为在加拿大买卖房产的收入属于增值收入，而增值只有一半才是应上税收入。这个说法，仅限于投资性的房产，例如，买来收租的房产。如果税务局认为你在投资房产的交易很频繁，像是同一个时期买卖多处房产，很有可能就会被税务局认为你是在“炒房”。对于出售房地产收益应属于增值或生意收入的问题，我们能由此篇判决案例得知，税务局考量的不只是交易的频繁率。上诉人在过去没有过房地产交易的经验，在新房建造完成时，也没有在别的地方拥有属于自己的房子。但经过法院分析他们对该新房所进行的活动和最初购买土地的意向，最后也同意税务局的判断。
第三，上诉人宣称新房为他们的主要居住地点，他们的律师甚至认为此上诉案的重点，仅关于主要自用住宅的问题。本判例仅有提到上诉人的说辞，却没有其他证明，表示新房为他们唯一的住所。主要自用住宅可以是不同人所共同拥有的，作为拥有人长期居住的地方。在置产或大幅改造时，除了打算要用来作为自己住的房子的意图要明确外，最好要可以证实符合主要自用住宅的条件。例如，个人通讯地址是否为该住宅的地址。在搬进去该住宅后，是否能够提供住宅的电费，取暖费，电话费，和网络费帐单，表示平时居住在那里的证明。虽然此案的上诉人拥有新房的时间很短暂，他们也没有办法提供实际居住的证明。之后，法官又得到上前祝贺“新居落成”的朋友和买方的证词，更是说明上诉人没有将该新房作为主要自用住宅。
我们许多华人移民，看着加拿大的房地产市场活跃时，也纷纷入市，买片土地或老房子，将它倒掉，然后找人重新在土地上建起新房。如果你是打算工程完成或大致完成就住进去，将它作为平时居住的地方，那么，就可以符合“供给豁免”的条件，不需要再交给税务局消费税GST，也不会被税务局认为是“建商，”会因“自我供给”的原则而需要缴交GST。
但是，为了得到买卖完全免税的好处，一开始表明置产意图为作为主要自用住宅，实际上却没有住进去里面，而作为其他用途或转手出售，如果被税务局发现了，既有可能像案例中的上诉人一样，售房的收益完全被视为生意收入，全部作为个人所得上税，并要求缴纳GST和罚款。GST本来是代政府向买家征收的，最后却要自己买单，岂不是损失惨重！
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作者：冯银锁Simon
