(Purdeep Sangha and Amanjote Sekhon v.s. Her Majesty the Queen，卷宗：2011-2932 IT-G和2011-2931 GST-G)
一、所牵涉税务问题
此上诉案牵涉到两个税务问题：
所得税的问题和货服税的问题
法官依照《所得税法 (Income Tax Act)》及《消费税法 (Excise Tax Act)》，个别分析上诉人的情况，来衡量他们是不是像国税局判断的，应负担起两个税务问题上的责任。
二、《所得税》分析
判断生意收入或增值的六项准则
法官引用了1968年的Happy Valley Farms Ltd.一案中，用来判断物业或财产出售产生的盈利，是属于生意收入或增值的一个测试方式。这个测试常常在过去类似的判决里被提起。其内容划分为以下六项准则：
1. 出售物业的形态：
虽然出售的物业可以是以任何形态存在，如果是属于制造类的物业，一般是以贸易商品来对待，很少会视为增值的项目。如果在拥有该物业的时间内，该物业没有提供给拥有人收入（如: 租金）或个人享受，那么，它的取得很有可能只是以销售为最终目的。
2. 物业持有时间长度：
一般而言，物业在短期之内就被出售，那么，其产生的盈利，将很有可能列为生意收入。然而，也是有一些例外，如下面第5项准则提到的情况。
3. 纳税人的交易频率：
如果纳税人在几年内有过类似物业的频繁交易，或是在同一时期内，有几项交易同时发生，该交易即有可能属于生意行为。
4. 纳税人为出售物业所作的努力：
如果纳税人在拥有该物业的期间，为该物业作一些努力，来提升它的市场价值，或是试着吸引买方 ，例如：刊登广告。那么，这个物业的出售就很有可能属于生意行为。
5. 该物业出售的原因：
某些情况下，该物业出售的原因，可能是基于紧急情况或纳税人需要现金周转。那么，我们就可能排除以销售为目的而取得该物业的想法。
6. 动机：
在任何类似案件里，纳税人的动机总是最关键的。 纳税人的有关情况和直接证据所推断出来的财产取得动机，例如：交易合同，是决定该收益是增值还是生意收入的最重要的准则。
三、最重要的准则！
当法院在考虑以上所有准则，以及纳税人持有财产的整个过程，
“动机”
是最终影响法院判决最大的因素。
这个测试已经被加拿大法院衍生到另一个阶段的测试，通常被称作“二次动机 (secondary intention)”。 “二次动机”指的是，
在某些情况下，纳税人当初取得物业的主要动机，可能会有变异。
例如，本来取得物业的主要动机是作为投资项目，但该物业并没有产生投资收入，就被拥有者出售了。这样法庭就很有可能认为取得该物业的动机是商业行为，出售物业的收入为生意收入，是百分之百需要上税的。
在1965年的Racine， Demers and Nolan案中，关于“二次动机”的说法，法官Noel J.做了以下总结：
“…一个人购买物业的原先目的可能是做为资本持有，但如果有人提供他好的价格，他也许就会被诱转售。所以即使物业被很快出售了，也不足以判定纳税人资本获得的动机由持有获利改变为贸易行为了。 如果想要将资本取得冠上双重动机，即又想转售又想持有获利，那么买方必须在他购买物业的那一刻，就有转卖该物业的念头。也就是说，在购买物业之时，他便希望能够在某些情况出现时可以转售物业，取得利润，而不是单纯为了增值而置产。 一般来说，我们必须推论周围的情况演变来得出这样的结论，而不是仅以他的动机作为直接的证据。”
四、本案总结与解读
以下是法官引用以上六项准则测试和二次动机测试，总结和解读此次上诉案。
1. 出售物业的形态：
这个房子本身不能够确立它是否属于资本或盘存。我们必须考虑其它的事实。
2. 物业持有时间长度：
上诉人住在该物业的时间并不是很久，甚至可能没有住在里面过— 最多也就几个星期。这意味着一个临时的转变，而不是长期的资本持有。为此，上诉人的律师提出另一宗2011年发生的法院判决，Solange Palardy[1]案，认为即使上诉人住在一个物业的时间很短，过去法院也是有过认定它为主要自用住宅的前例。
[1] Solange Palardy[1]案: 2002年4月，上诉人Palardy夫人在魁省的Rock Forest花了$22,000买了一块地，目的为起自住房。盖房工程在当年的秋天就完成了。盖房工程有一部分是她儿子的功劳，所以为感谢她的儿子，Palardy夫人在2002年12月，将一半土地赠予给她儿子。该处房产在2003年8月以$155,000的成交价卖掉。由于原本为自住房，所以出售的增值所得应该是免税的。税务局不同意这处房产为她的自住房，认为该次房屋出售属商业行为，增值所得100%是应上税生意收入。税务局根据以下情形作出的结论：1) Palardy 在20多年前，曾是一名地产经纪，所以对房地产开发和市场有一定的经验；2) 她拥有另一个原是自己在住的公寓和一个度假小屋；3)她住在该房产里面的时间很短暂；4)该房出售的增值收入占她2003年总收入的65%。但法庭认为税局以偏概全，夸大其辞，最后判决Palady夫人上诉成功。
3. 纳税人的交易频率：
本案只是关于一笔交易，并没有牵涉到其它交易。根据《所得税法》中“生意”一章节对于贸易行为的解释，它属于增值，而不是生意收入。
4. 纳税人为出售物业所作的努力：
上诉人表示，他们对该物业没有做太多的努力，只是在计划里做了一些改变，将新房设计改为符合他们自己居住的需求，以及监督建房进度。然而单是这个因素并不能判断本案裁决。
5. 该物业出售的原因：
导致他们最后决定出售物业的原因，上诉人表示，主要是因为两人的友谊的变异。法官认为他们表示的立场和他们实际行动前后矛盾。对于他们在9月份在网路上的房屋出售刊登，卖房立牌，屋内少量的布置和家电，以及转售房屋的速度，法官认为没有可能只是因为上诉人友谊的变异，而临时作出售屋的决定。也许上诉人之间确实有感情纠纷，但法官对于这个说法不是完全认同，尤其是得知桑哈事后还和不忠的未婚妻结婚！他认为上诉人从头开始，就有意图想要迅速售出物业。
6. 动机：
桑哈和萨康承认他们一开始的确有意图要在短期之内出售物业，但仅是土地的部分。法官不同意这个说辞，原因如下：
- 除了提及过改变他们动向（原意出售土地，改为建起自用住宅）的原因，是由于冬天的房市缓慢，上诉人就没有任何其它的说法了。何况，他们是在冬天后才成交土地。他们也没有提出冬天房地市场缓慢的证据。
- 没有任何一位上诉人的亲友出面证实两人改变意图的事实。
- 他们在一开始所做的房屋评估，就是按照假设有房屋在土地上做的评估。
- 土地收购合同上明确表示盖房的计划。
- 他们有取得建房许可。
- 他们在收购土地之前就在国税局注册了消费税号。
- 在土地成交后，他们的行动证实他们主要动机为建房和迅速出售新房。
- 他们在宣称搬进去新房里之前，就已经刊登房屋出售的广告了。
- 新房一建好，他们立即挂牌出售。
- 他们没有完全搬进新房里住。
二次动机
法官表示，他不需要仰赖“二次动机”的原则来判断上诉人的行为是属于贸易活动。上诉人一开始可能真的只是计划转售土地，但实际上，他们很快的就改变计划，出售土地和新房。法官认为有太多迹象证明他们炒房的行为。
五、法官结论
法官的结论是，桑哈和萨康变卖土地和新房是为赚取利润，而短暂的搬进去住一下，只是为了满足“主要自用住宅”免税的条件。很明显地，他们打从一开始就从事商业行为。从他们在购得土地之时，法官认为他们早有建新房，销售新房的念头。
以上说明就足以撤销上诉。法官接着额外补充说明“主要自用住宅”的问题。
要符合“主要自用住宅”的规定，根据《所得税法》，纳税人平时必须住在该房屋里面。法官为此找来新房买方Mernagh先生提供证词。他说，从11月中旬，他开始考察这处房产。他在房子外面参观几次，从来没有感觉有人住在里面。当时他在12月实际进去屋内看房，房子给他的印象是一套全新、没有被使用过的新屋。
上诉人宣称他们住在该处新房几个星期，但他们其实只搬过去一点家具用品。甚至他们的朋友，Kalirai先生前去祝贺新居落成，也证实他看到的，只是客厅里摆了一张地毯。法官相信上诉人双方和他们的配偶确实在新房里度过一点时间，但他们平时并不是住在哪里。那里连基本的家用电器都没有。新窗户的标签都还没撕掉呢。法官的结论是，如果他们搬进去住，只是为了要享受主要自用住宅免税的好处。
作者：冯银锁Simon
