前言

        温哥华市空屋税是2016年11月16日颁布的，首个税收年度为2017年1月1日至2017年12月31日。这么算算，也已经实施了五个年头了。在这五年里，联华碰到越来越多客人的申报被抽中审计、要求提供证明；其中按照“主要自用住宅”及“出租”状态申报的房产是查税案例中最常见的。我们就专门花两期时间来探讨如果被抽中空屋税审计应该如何应对？平时有什么需要注意的地方？

        本期我们先来了解按照“主要自用住宅”申报的房产的审计处理。

空屋税审计之

按照“主要自用住宅”申报

居住联系是关键！

        按照主要自用住宅状态进行申报的房产被抽中空屋税审查，最重要的就是证明居住联系。以上文中Susan的情况为例，政府要求提供材料就是为了看看Susan的居住联系是否都在房产A。因此，这就需要Susan所有通讯地址都已更改至该房产。Susan的往来信件是否都寄到了该房产中，是Susan与房产A之间有居住联系的最主要证明。

        如果Susan在2020年2月将所有的地址都更改至房产A， 那么她可以提供2020年2月-12月显示A地址的各类信件；并且Susan的驾照/医疗卡上2020年2月-12月居住地址都是房产A，这样就很轻松的证明了房产A就是Susan的主要自用住宅。

        如果Susan在2020年2月将所有的地址都更改至房产A，但夏天去多伦多居住了3个月，这种情况也是可以的，是因为Susan的信件和驾照仍显示房产A的地址。

        如果Susan是2020年2月搬入房产A，由于疏忽8月才把驾照、医疗卡、银行账单、电话账单等地址改至A房产中。因此审计时，Susan只能提供2020年8月-12月的通信地址是房产A的信件；且Susan的驾照/医疗卡也显示2020年2月-8月的地址并不是房产A。由于能够证明居住在房产A的时间少于6个月，那之前申报的“主要自用房产”是可能会被驳回的。

需要提供的文件和信息！

        下面我们来具体看看空屋税审计都需要提供哪些信息和资料：

01.

问题作答

首先，温哥华政府会请Susan回答5-6个问题：

  1. 确认房产A是否为Susan的主要自用住宅;
  2. 房产A作为Susan主要自用住宅的时间；
  3. 房产A是否申请了“地税自住补助”；
  4. Susan是否还有其他房产申报了空屋税；如有，需要提供其他房产的地址；
  5. Susan是否可以担保上述问题回复真实，并提供可支持申报的文件。

02.

主要佐证材料

其次，需要提供以下资料的其中一项（最重要的佐证）：

  • Valid BC Driver’s Licence（BC省驾照）；
  • Valid BCID (BC Identification Card)（BC省个人身份卡）；
  • Valid BC Services Card（BC省MSP医保卡）;
  • Other government-issued personal identification (with a valid address) （政府颁发的其他有效个人身份证件，需要体现有效的地址）；
  • ICBC Residential Address History（如果您提供的BC省驾照上面是用贴纸显示您最新的居住地址，或是您的BC省驾照是在2021年内签发的，那么您需要提供ICBC居住地址的历史记录）。

03.

辅助作证材料

最后，下列支持文件中，请您提供其中任意三项：

  • Notice of assessment （个人所得税的报税回执单）;
  • Official government correspondence（政府官方信件）;
  • Homeowner insurance（房屋保险）;
  • ICBC vehicle insurance and registration（汽车保险和汽车登记文件）；
  • Employment contracts, pay statements, or records of employment（雇佣合同、薪酬或工作记录）；
  • Utility bills for the period of occupancy（水电网络电话等账单）；
  • Other document(s) （其他上述未提到的文件）；

        以上文件清单是我们在以往协助客人准备空屋税审计材料时总结的。我们也注意到政府要求的材料越来越多，越来越细。因此说明一下这个清单接下来很可能会进行调整和补充。

注意事项

        根据我们以往的空屋税审计经验，温哥华政府对能否提供驾照/医疗卡/BC个人身份卡/往来信件要求很严格；因此这些证件是能否胜诉审计的关键所在。        之前有过被审计的客人，搬家后驾照/医保卡还是前房子的地址，没有及时更改。虽然搬家属实，也在新房子住够了6个月，但温哥华政府还是拒绝认可这套房子为主要自用住宅，原因就是提供的驾照上面显示的不是新房的地址，没办法证明新房是屋主的主要自用住宅。

联华提醒您：

搬家请务必尽快去ICBC更换地址。

尾语

        温哥华政府强调：提供不充分或虚假的信息和/或证据，将会导致物业被视为“空置”，除了需要补缴空屋税外，还可能导致每天高达CAD10,000.00的罚款。

        如果您在温哥华市有房产，需要专业人士协助合理安排房产用途、合规按时申报空屋税，欢迎联系联华专业会计师团队！

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