依据加拿大税法的规定，在改变用途的这一年，房子视同以市场价格出售，英文表述为 deemed disposition at fair market value，随后再以相同的价格买回来，无论是实际出售还是“视同出售”，税务上都有影响。

现在我们来分析张太太的情况。

根据张太太的描述，房子是2016年出租出去的，因此2016年应当按照市价视同售出该房产，由于2012-2016年这套房子是张太太的主要自用住宅，因此无论2016年市价为多少，产生的增值都不需要缴税。

接着，2016年再视同以同样的市场价格买入，这个“买入价”就是这套房产新的成本价。假设2016年房子的市价为220万，在2020年以300万卖出时，有80万（300万-220万）的增值，现在这个房子是出租房，属于投资型房产，其50%的增值额（40万）需要计入2020年的收入，这需要交纳一大笔税金。

那有没有其他处理方法，

可以合理的少交/迟交一点税呢？

答案是有的！

加拿大税法中有一个条例，可以向税局递交申请45（2）election，以达到：

  1. 房子用途改变那年不进行“视同出售”；
  2. 继续指定这个出租房产为自己的 principal residence 多达4年。

我们再看回张太太的情况。

假设张太太在房子改变用途的2016年报税时，向税局提交45（2）申请，那么

  1. 在2016年该房产不会被“视同卖出”
  2. 在2020年实际卖出房产时的相关计算就变成：
  • 2020年卖房增值 = 300万-180万= 120万
  • 拥有房产年限=9 （2012-2020）
  • 自住年限 = 5（2012-2016）
  • 出租年限 = 4 (2017-2020)

依据税法规定，递交申请可延长指定principal residence的时间，即可指定2017、2018、2019出租年份为主要自用住宅。如此一来，指定年份从5年增加至8年；再根据Plus one原则，税局会在指定的8年之外再额外算1年。因此实际的免税年份就变成了9年。

所以，张太太卖房时的免税增值额的计算变为120万 x（8+1）/ 9 ，即全部增值免税。

即使张太在2017年到2020期间，拥有了别的房产，不指定这个出租房产为principal residence，她依然可以在2016年，通过递交申请，巧妙地将“改变用途导致视同卖出”产生的增值税，延迟交税到真正卖房的这一年。

当然，这个申请也并不是所有人/房产都适用的，其使用限制为：

1. 只适用于自住变出租的房产。若房子用途的没有改变，或只有一小部分用途改变是不行的；

2. 每个家庭每年只能指定一处房产为 principal residence， 如果使用了申请指定了这个房子为principal residence，同一个时间段不能指定另一套房为principal residence；

3. 将出租房指定为自住房最多4年；

4. 出租期间要正常申报租金收入，不能计提房子的折旧capital cost allowance。

这个申请的使用需要结合实际情况。如果您的房产涉及改变用途，或者您有这个打算，请及时咨询联华专业会计师团队，为您做好税收策划、合理避税。避免错过提交申请而造成增值额不能免税，或是逾期提交导致税局不再接受等情况。