在2016年左右大温地产的火热，让投资楼花成了很多人的不二选择。投资楼花的优势在于不需要即刻就支付全部房款，可按照开发商的要求一步步交纳定金，用比较少的现金就可以完成地产的投资；同时购置楼花也可以锁定这个买价，避免未来价格进一步的升高。
现在5年过去了，很多当时投资楼花的购房者都临近交房期。有的投资者发现房价上涨，当年70万购置的楼花，已经可以卖到90万了。在开放商许可的情况下，部分投资者在楼花交房前就选择将其售出，来赚取收益。
那么赚取的收入，应当如何报税呢？
楼花转让收益的税务判定
首先，楼花的转让是不可以按照主要自住房免税来处理的。因为房子并没有交付使用，因此不满足主要自住房免税的条件。所以，所有的楼花转让均需要就收益进行纳税。
第二，楼花转让与买卖投资性房产的性质是不同的。通常买卖投资性房产所产生的收益为资本利得Capital Gain ，资本利得Capital Gain只有50%计入应税收入。然而楼花转让产生的收入不是“资本利得”，税局通常认定其为“生意收入”，也就是Business Income，原因如下：
- 如果购入房产的用途也是为了自住或者长期出租，在持有房产很长一段时间后再卖出，产生的收益属于资本利得；
- 楼花转让是在楼花成交之前就售出了，买入和售出楼花的整个交易时间很快，且持有楼花期间并未自住，也没有产生租金收入。简单来说，其买卖的最终目的是为了获利，所以产生的收益会被视为生意收入。
不同于资本利得，生意收入是100%计入应税收入的。
楼花转让可抵扣的费用
虽然转让楼花被视为生意收入，需100%计入应税收入，但在转让过程中发生的合理费用，也是可以抵扣的。常见费用如下：
- 给开发商的楼花转手费
- 律师费
- 地产经纪的佣金
- GST (较为复杂，建议咨询专业会计师)
举例说明
Peter在2017年以70万加币的价格购置了一套Metrotown的楼花，2022年交房。今年附近的公寓现房已涨到90万，因此Peter决定以85万的价格转让了该楼花。这个过程产生的费用为：
- 给开发商的楼花转手费 $8000
- 律师费 $1500
- 地产经纪的佣金 $15000
整个转让过程，产生的净收入约为 $125,500，这部分需要100%计入2021年应税收入。在没有其他任何收入的情况下，约需缴税3.2万加币。
尾语
另外一个需要注意的地方是某些类型的楼花转让人需要就加价的部分向买家征收5%的GST。以Peter为例，如果税局判定Peter是需要收取GST的楼花转让人；那么Peter则需要向购买人收取5% *(90万-70万)=1万加币的GST并转交给税局。如果Peter没有收取和GST，一旦税局来查，Peter要自己承担这部分的税金。
总结来说，楼花的炒卖和转让务必要做好税务方面的咨询和安排。如果税务上操作不当，税局是可以进行追讨的。一旦被查，除了需要补交税款以及利息，还会有罚金的产生；不仅赚的钱都交给了税局，还可能要倒贴。因此，如您有相关需求，欢迎咨询联华专业会计师团队。
