最近有一位客人向联华咨询，她希望通过收取租金的方式来培养孩子对家庭责任和收入规划的意识，但担心“出租行为”会影响房子使用主要自用住宅免税的条款。

        在向客人解惑的同时，联华小助手意识到可能别的父母也有相似的思考和问题，因此特意准备了这篇文章：

房产出租给成年子女居住，

还能指定为Principal residence吗？

例

        税务居民Peter，在2014年买了一套温哥华的房产，儿子2017年结婚后，Peter将房产低价出租给儿子住，Peter在2020年卖掉了这套房子，Peter能指定它为主要自用住宅principal residence吗？

情景一

        这些年Peter没有报租金收入，是否可以指认这套房子从2014到2020为自己的 principal residence？

情景二

        如果房子以市场价出租给儿子，Peter也报租金收入了，还可以指定它为自己的 principal residence吗?

        根据我们之前文章中主要自用住宅的定义，房产只要被这些人（房主本人、配偶/前配偶、或子女）正常生活居住 ” ordinarily inhabited” 一段时间, 就可以指认它为 principal residence。

        因此，只要Peter的儿子真正的住在这个房子里，并且使用这个房子为正常生活居所，无论Peter是将房子直接给儿子住，还是以出租的形式租给儿子，都不影响房子使用主要自用住宅免税的条款。

#CRA原文解释

The definition of principal residence does not provide that a housing unit that is rented cannot be a principal residence when the tenant who lives in the unit is one of the persons listed in paragraph (a) of this definition.

        既然将房子出租给儿子不影响主要自用住宅免税条款，那收取多少租金有关系吗？我们来看之前提到的两个情景

情景一：Peter将房子低价出租给儿子

        这是亲属之间的低价出租，不为了赚取收入,  只为分担一些房子的基本开销，叫费用分摊 cost-sharing arrangement。这种情形Peter不用申报租金收入，同时也不能抵扣出租费用。

        这部分内容可参考税局的链接https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/businesses/topics/rental-income/renting-below-fair-market-value.html

        根据 principal residence的定义：Peter持有的房子，由儿子正常居住生活了3年，满足 Principal residence 的要求，Peter可以指认这套房产，从2014年到2020年一直为自己的principal residence，卖出时这套房产是免税的。

情景二：Peter将房子以市场价出租给儿子

        是正常的出租行为，Peter必须申报房租收入，允许抵扣与出租有关的费用。但由于这套房子是由儿子正常居住生活了3年，虽然产生了租金收入，但Peter仍然可以指认这个房子，从2014年到2020一直为自己的 principal residence，卖出时这套房产是免税的。

        由此可见，无论Peter向儿子收取多少金额的租金，也都不会影响到房子主要住宅免税的条款的。

#CRA原文解释

we are of the view that the mere fact that a taxpayer rents a housing unit to a child for a rent corresponding to its fair market value or some other value, will not prevent the taxpayer from designating this unit as his principal residence provided that all the conditions provided in the definition of “principal residence” are satisfied.

However, if the main reason for owning a housing unit is to earn income but the housing unit is rented to the taxpayer’s child who also ordinarily inhabits the housing unit in that year, the taxpayer could still designate that housing unit as the taxpayer’s principal residence provided the other conditions are met.