最近，随着地产市场又逐渐升温，有很多客户来咨询出售房产时需要注意的税务事项，因此联华小助手将这些问题总结起来，会在今后的文章中一一与大家分享。
今天就先从主要自住房产增值免税讲起。
主要自用住宅增值免税 Principal Residence Exemption
首先，什么是主要自用住宅增值免税 principal residence exemption？
举个例子说明：
Peter有一套房产A，是2015年购买的，价格是200万，2020年6月卖出，卖价是 280万，增值80万（280-200=80）。
- 如果Peter指定拥有A房产的这几年，都是自己的主要自用住宅 principal residence，那么产生的80万增值不需要缴税。
- 如果Peter没有指定房产A为主要自用房产，而是当做普通自用房产，卖出时按照投资房计税，增值的50% 计入收入，会有40万的增值（80万 * 50% = 40万）计入Peter当年收入，另40万是免税的，这需要纳税 17万加币左右。
主要自用房产 Principal Residence
那么什么样的房子可以被指定为Principal Residence呢？
Principal Residence按字面理解就是 “主要自用住宅” ，指在一年当中任何时段，某人持有并居住的住所，简单来说，需要满足以下条件：
- 居住的人：可以是房主本人、配偶、前妻（夫）、前同居配偶、或子女，但不包括父母。
- 住所：可以是独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、度假屋、房车、船等；这里没有地域限制，在加拿大境外的房产也是可以的。
- 产权（Ownership）：可单独持有或联合持有房子的产权。
- 居住生活（the ordinarily inhabited rule）：上面（1）里提到的人要在这套房子里居住生活，将这里作为家，柴米油盐、锅碗瓢盆的生活。税局非常重视这一点。
- 居住时间：可以是一年中的任何时段，官方表述是 some time in a particular year，任何时段可以是一个月、几个月或更长。
需要注意的是：一个家庭在同一时间内只能指定一处自用房产为主要自用住宅。也就是说，如果一个家庭拥有几套房产，且每一处都满足上述条件。那么，每年也只能指定一套房产为 principal residence, 增值免税。其他自住的房产售出时按照投资房计税，产生的增值需要交税。这也回答了上面张太太的问题，为什么出售两套自用住房时，有一套要交税。
鉴于“一个家庭在同一时间内只能指定一处自用房产为主要自用住宅”的这个规定，提前做好相关的税务规划对于那些拥有多处房产的家庭就显得尤为重要了。
特别是如果最近有出售房产这个想法，欢迎联系联华预约咨询，最大化的利用主要自用住宅免税的政策。
