主要住宅报税
那么有人会问，如果我所持有的房子只有部分年度被指定为“主要住宅”，将来房子出售时产生的资本增值该如何报税呢？关于这个问题，我们运用以下例子来解释，会比较清晰。
比方说，2009年你买了一套公寓成本价为10万元。在2011年的时候，你想换个大点的房子，所以又买了一套别墅成本价为80万元。这两套房子都是自用的房子，没有出租过。在2013年的时候，你把公寓卖掉了，售价为30万元。 由于你在2011年买了新的别墅，因此2011、2012、2013年都将指定新的别墅为“主要住宅”。因此，在公寓所持有的5年当中（2009～2013年），只有2009年和2010年能指定为“主要住宅”，享有免税优惠。其余的年份（2011～2013年）不享有免税优惠。也就是说，此公寓出售所产生的资本增值，一部分是免税，一部分要缴税。免税的部分计算公式如下：
“主要住宅”减免的部分＝资本增值 X （1＋指定“主要住宅”的年数）/ 共持有年数
公寓成本价为10万元，售价为30万元，因此资本增值为20万元；公寓共持有年份数是5年，指定为“主要住宅”的年份数是2年。
所以，“主要住宅”减免部分＝20万X（1＋2年）/ 5年 ＝12万元
也就是说，在20万元的资本增值里，其中的12万元享有“主要住宅”的免税优惠，剩下的8万元需要算作你2013年的收入，应课税资本增值（taxable capital gains）就是4万元（即资本增值的一半），要缴大约20％的税。
以上我们谈论的都是“主要住宅”在出售时有增值可以免税的情形，那么如果房子是贬值呢？
税法的规定是：当“主要住宅”出售时如出现贬值，税局是不承认其亏损的。由于增值不算收入、不用缴税。因此，贬值时也不承认其损失、不能用以抵减其它增值收入。
由此可见，加拿大的税法税制是相当公平的。
“主要住宅”并不仅限与加拿大境内的房产。如果加拿大境内没有房产，又或者加拿大和海外都有自用的房子、但海外的房子增值比较多的时候，都可以指定海外的房子为“主要住宅”。
指定主要住宅利与弊
利处就是，被指定为“主要住宅”的房子在卖出时如有增值，是不需要申报的，也不需要就增值缴税。
弊处就是，与“出租类房产”不同，“主要住宅”在卖出时如有亏损，税务局是不认可此亏损的，不能用来抵税。而“出租类房产”在卖房时如产生资本亏损，税务局是认可的，亏损可以抵税。
因此，如果你同时拥有两套（或两套以上）的自用房产，应该把有增值或增值较大的房产，指定为你的“主要住宅”，享受“主要住宅”的免税政策。
主要住宅改变用途税务影响
加拿大税法规定，当房子的用途发生改变时，比如从“自用住宅”改变为出租或营业用途的房产，或由出租、营业用途改为“自用住宅”的时候，该房子就以当时的“公平市价”（fair market value）被“视同出售”（deemed disposition）。
房子改变用途时的“公平市价”，决定房子在“视同出售”时是否产生了资本增值或损失。由于房子在改变用途前所持有的各个年份中都被指定为“主要住宅”，因此房子的资本增值不需要缴税。如有资本损失，税局也不会承认。
改变用途后，房子视作以当时的“公平市价”再买入，此时的“公平市价”将是房子的新成本价。将来有一天房子出售时，售出的价格与改变用途时的“公平市价”之间的差额，就是资本增值或损失。
当一栋房子由原先的出租或营业用途改变成自住的“主要住宅”，在改变用途的时候，房子需要以当时的“公平市价”被“视同出售”。房子的成本价与“公平市价”之间的差额就是你的资本增值或损失。如果产生资本增值，当年就要为资本增值缴税。如果产生是资本损失，税局会承认此损失，可用于抵减资本增值。
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作者：冯银锁Simon
